Musyawarah dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum samakah dengan Negosiasi Harga pada proses jual beli perdata?

Mempertimbangkan praktek nyata pembebasan tanah bagi kepentingan umum (selanjutnya disebut Pengadaan Tanah) pada rezim Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (selanjutnya disebut Perpres 36 / 2005) yang mengakibatkan proses Pengadaan Tanah menjadi berlarut-larut, pemerintah pada saat itu menerbitkan UU 2 / 2012 sebagai pengganti Perpres 36 / 2005 beserta segala perubahannya. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 (selanjutnya disebut UU 2 / 2012) beserta berbagai turunannya melakukan perbaikan dan perubahan ketentuan yang sebelumnya telah ada di Perpres 36 / 2005 serta menambahkan berbagai hal baru yang seluruhnya bertujuan mempercepat Pengadaan Tanah.

Salah satu perubahan/penambahan yang signifikan dalam rezim UU 2 /2012 beserta turunannya adalah pengenalan lembaga Appraisal / Tim Penilai Tanah Independen untuk menilai seluruh objek Pengadaan Tanah (nilai tanah, nilai bangunan, dan nilai tanaman) dan pengaturan batasan waktu / hari pelaksanaan dalam tiap tahapan Pengadaan Tanah. Tujuan intinya adalah mempercepat proses Pengadaan Tanah sehingga pekerjaan infrastruktur tidak terhambat dan bisa dipercepat pengerjaannya. Namun, terdapat beberapa hal yang masih dianggap oleh masyarakat mapupn praktisi pengadaan tanah mengenai definisi dan pelaksanaan apa yang disebut dengan “musyawarah bentuk dan atau besarnya ganti kerugian” (selanjutnya disebut musyawarah). Pemilik tanah yang tanahnya akan dibebaskan untuk kepentingan umum (selanjutnya disebut Pihak Yang Berhak) tidak jarang menginginkan adanya sebuah negosiasi atau tawar menawar harga di dalam musyawarah. Kemudian timbul pertanyaan apakah musyawarah Pengadaan Tanah sama dengan negosiasi? Apakah yang dimaksud dengan musyawarah? Bagaimanakan seharusnya msuyawarah tersebut dilaksanakan sesuai rezim UU 2 / 2012?

Dalam peraturan lama Pengadaan Tanah yang diatur dalam Perpres 36 / 2005, definisi tentang yang dimaksud dengan musyawarah tercantum pada pasal 1 angka (10) Musyawarah adalah kegiatan yang mengandung proses saling mendengar, saling memberi dan saling menerima pendapat, serta keinginan untuk mencapai kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi dan masalah lain yang berkaitan dengan kegiatan pengadaan tanah atas dasar kesukarelaan dan kesetaraan antara pihak yang mempunyai tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah dengan pihak yang memerlukan tanah. Namun pada peraturan baru Pengadaan Tanah yang diatur dalam UU 2 / 2012 beserta seluruh turunannya yang juga mencabut seluruh peraturan lama Pengadaan Tanah, tidak ditemukan secara jelas dalam pasal mengenai apa yang dimaksud dengan musyawarah.

Sebelum membahas lebih dalam mengenai musyawarah, dapat kita bahas terlebih dahulu mengenai sekilas sejarah pelaksanaan Pengadaan Tanah baik itu dari peraturan sebelum berlakunya UU 2/ 2012 dan juga peraturan setelah diberlakukannya UU 2 /2012. Musyawarah adalah salah satu bagian akhir dari suatu proses Pengadaan Tanah yang ujungnya adalah pembahasan mengenai setuju atau tidaknya Pihak Yang Berhak atas pembebasan yang akan dilaksanakan oleh pemerintah.

Musyawarah dalam aturan lama dan aturan baru

Mengenai mekanisme setelah dilaksanakan musyawarah namun tidak tercapai kesepakatan dan atau terjadi sengketa kepemilikan antara Pihak Yang Berhak dengan pihak BPN + Instansi Yang Memerlukan Tanah selaku pemerintah, kedua peraturan (yang lama dan yang baru) sama-sama mengatur mekanisme penitipan ganti kerugian kepada pengadilan negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan.

Perbedaan diantara kedua peraturan lama dan baru tersebut yaitu pada peraturan lama tidak ada pengaturan spesifik mengenai apabila terjadinya ketidaksepakatan nilai dan atau bentuk ganti kerugian agar diteruskan ke tahap penitipan ganti kerugian. Pengaturan dalam aturan lama yang ada yaitu mengenai apabila lokasi / trase tidak dapat dialihkan atau dipindahkan secara teknis tata ruang ke tempat atau lokasi lain, maka dilakukan musyawarah kembali selama paling lama 90 hari kalender.

Lebih lanjut lagi, pengaturan mengenai ketidaksepakatan nilai dan atau bentuk ganti kerugian dalam peraturan lama memiliki mekanisme pengajuan keberatan kepada Bupati/Walikota atau Gubernur atau Menteri Dalam Negeri sesuai kewenangan disertai dengan penjelasan mengenai sebab-sebab dan alasan keberatan tersebut. Bupati/Walikota atau Gubernur atau Menteri Dalam Negeri sesuai kewenangan mengupayakan penyelesaian mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi tersebut dengan mempertimbangkan pendapat dan keinginan Pihak Yang Berhak.

Proses pengajuan keberatan tersebut tidak memiliki suatu batas waktu tertentu kapan harus diselesaikan oleh Bupati/Walikota atau Gubernur atau Menteri Dalam Negeri. Hal ini lah yang menjadi salah satu sebab utama proses Pengadaan Tanah pada rezim Pengadaan Tanah sesuai Perpres 36 / 2005 menjadi sangat lama dan berlarut-larut. Penyelesaian Bupati/Walikota atau Gubernur terhadap warganya yang terkena Pengadaan Tanah bukanlah suatu kebijakan atau keputusan yang populer di mata rakyat. Oleh karena itu, tidak jarang proses keberatan ini berlarut-larut dan bahkan bisa kembali ke proses awal kembali.

Hal itu lah yang ditanggulangi oleh UU 2 / 2012 beserta segala turunannya. Dalam hal tidak terjadi kesepakatan mengenai bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian, Pihak yang Berhak dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri setempat dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja setelah ditandatangani Berita Acara hasil musyawarah.

Musyawarah = penetapan harga hasil Tim Penilai tanpa negosiasi?

Hasil penilaian harga tanah dan tegakan oleh Tim Penilai yang diumumkan pada saat musyawarah, apakah dapat dilakukan tawar menawar harga oleh warga dengan Tim Pengadaan Tanah selaiknya proses jual beli pada umumnya? Sebagaimana telah dijelaskan di awal tulisan, definisi mengenai apa yang dimaksud dengan musyawarah tidak tercantum lagi di dalam rezim peraturan baru UU 2 /2012 beserta turunannya. Hanya terdapat suatu asas yang tercantum dalam pasal 2 huruf f UU 2 / 2012 terkait musyawarah harga, yaitu “asas kesepakatan”. Asas kesepakatan adalah bahwa proses Pengadaan Tanah dilakukan dengan musyawarah para pihak tanpa unsur paksaan untuk mendapatkan kesepakatan bersama. Memperhatikan asas tersebut, sekilas asas tersebut mengamanatkan bahwa musyawarah itu adalah sebuah proses negosiasi atau tawar menawar antara pemerintah dengan Pihak Yang Berhak.

Di sisi lain, masih dalam UU 2 / 2012, disebutkan di dalam pasal 5 Pihak yang Berhak wajib melepaskan tanahnya pada saat pelaksanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum setelah pemberian Ganti Kerugian atau berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Lebih lanjut lagi pada pasal 37 dan 38 UU 2 / 2012, disebutkan dalam hal tidak terjadi kesepakatan mengenai bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian, Pihak yang Berhak dapat mengajukan keberatan kepada pengadilan negeri setempat dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja setelah musyawarah penetapan Ganti Kerugian.

Berdasarkan pasal-pasal tersebut, Tim Pelaksana Pengadaan Tanah pada prakteknya tidak membuka kesempatan tawar menawar harga tanah kepada Pihak Yang Berhak. Nilai tanah dan tegakan yang telah dikeluarkan oleh Tim Penilai adalah bersifat final dan seharusnya diterima oleh Pihak Yang Berhak. Apabila nilai tanah dan tegakan hasil Tim Penilai tidak dapat diterima Pihak Yang Berhak, maka Pihak Yang Berhak dapat mengajukan keberatan ke Pengadilan Negeri setempat. Terkecuali pada saat musyawarah, Pihak Yang Berhak dapat menunjukkan bukti transaksi jual beli tanah tertulis resmi di wilayahnya yang misalnya dibuat oleh Notaris dan atau PPAT menunjukkan bahwa harga yang ditetapkan oleh Tim Penilai lebih kecil dari yang seharusnya. Jadi misalnya harga yang dibuat oleh Tim Penilai adalah Rp100.000 per m2, kemudian warga dapat membuktikan bahwa di wilayah tersebut pernah ada transaksi jual beli tanah yang dibuat oleh Notaris dan atau PPAT senilai Rp250.000 per m2, maka Tim Penilai dapat menggunakan data tertulis tersebut untuk merubah nilai ganti kerugian.

Oleh karena itu, sesuai dengan pengaturan dalam rezim UU 2 / 2012 beserta segala turunannya dan praktek Pengadaan Tanah bagi kepentingan umum dapat disimpulkan bahwa musyawarah Pengadaan Tanah bagi kepentingan umum bukanlah negosiasi atau tawar menawar harga antara Pihak Yang Berhak dengan pemerintah. Musyawarah Pengadaan Tanah bagi kepentingan umum berbeda dengan negosiasi atau tawar menawar harga pada proses jual beli tanah perdata, antara orang dengan orang lain, antara orang dengan suatu badan atau perusahaan, atau antara badan atau perusahaan dengan badan atau perusahaan lainnya. Meskipun terkesan “menodong” Pihak Yang Berhak, namun hal inilah yang menjadi aturan yang wajib ditaati sesuai rezim UU 2 / 2012 beserta turunannya.

education-19-512.png

Selain itu, dilihat secara objektif nilai tanah dan tegakan yang dihasilkan oleh Tim Penilai sebenarnya sudah melampaui harga pasar. Namun, seringkali Pihak Yang Berhak meminta nilai yang melebihi 200% atau 300% atau bahkan 1000% dari harga pasar karena mungkin nilai historis tanah mereka yang tidak ternilai, kesempatan mendapatkan untung yang sangat besar, atau tidak ingin digusur. Apabila tidak setuju, maka sebaiknya Pihak Yang Berhak dapat menempuh mekanisme sesuai UU 2 / 2012 beserta turunannya. Apabila merasa UU 2 / 2012 dirasa kurang atau tidak adil, dapat mengajukan Judicial Review ke Mahkamah Konstitusi.

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

w

Connecting to %s

Blog at WordPress.com.

Up ↑

https://zonadamai.com/

Mari berdiskusi mengenai Filsafat, Hukum, Sumber Daya Manusia, dan Gagasan

Notes from an Indonesian Policy Wonk

Notes and Analysis on Indonesian Current Affairs and Policies

Khalid Mustafa's Weblog

Sebuah Catatan Kecil

Pan Mohamad Faiz, S.H., M.C.L., Ph.D.

Constitutional Law, Human Rights and Democracy

JURNAL HUKUM

Mari berdiskusi mengenai Filsafat, Hukum, Sumber Daya Manusia, dan Gagasan

The Chronicles of a Capitalist Lawyer

Mari berdiskusi mengenai Filsafat, Hukum, Sumber Daya Manusia, dan Gagasan

Ibrahim Hasan

Mari berdiskusi mengenai Filsafat, Hukum, Sumber Daya Manusia, dan Gagasan

%d bloggers like this: