Bank Tanah Untuk Sebesar-besar Kemakmuran Rakyat

Sudah beberapa tahun terakhir wacana mengenai pembentukan bank tanah sudah mengemuka. Awalnya direncanakan pembentukan bank tanah melalui peraturan presiden yang ruang lingkup kewenangannya masih di Kementerian ATR/BPN. Namun, dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, resmilah dasar hukum terhadap pembentukan bank tanah yaitu UU Cipta Kerja tersebut. Pengaturan lebih lanjut akan diatur dalam peraturan presiden maupun peraturan pemerintah mengenai bank tanah. Tujuannya sangat baik untuk menarik investasi dan meratakan akses terhadap tanah, karena banyak konglomerasi individu maupun perusahaan yang memiliki tanah dimana-mana namun seringkali diabaikan (dibeli hanya untuk investasi). Namun, perlu juga diperhatikan wewenang dan fungsi bank tanah yang pro ke rakyat karena urusan tanah adalah urusan yang sangat sensitif dan secara administrasi seringkali menjadi sengketa di antara parapihak.

Disebutkan di pembuka masalah tanah adalah masalah yang sensitif karena tanah memiliki hubungan emosional dan historis dengan si pemilik tanah, yang sebenarnya kedua hubungan tersebut tentu tidak dapat dinilai dengan uang. Juga karena luasan suatu bidang tanah (panjang dan lebarnya) tidak bisa tidak berkaitan dengan bidang tanah lainnya di batas-batas kelilingnya. Si A, B, C, D, dan E masing-masing memiliki tanah yang bersebelahan yang luasnya masing-masing 100 meter persegi. Kemudian si B membuat usulan sertipikat baru dengan luas 110 meter persegi. Tidak mungkin perubahan luas tersebut tidak mempengaruhi luasan tanah si A, C, D, dan E. dapat dipastikan salah satu dari empat orang tersebut (A, C, D, dan E) ada yang berkurang karena perubahan luasan si B tadi. Tidak mungkin adanya perubahan luas satu bidang tidak mempengaruhi luasan bidang di sekelilingnya, sebagaimana dapat terlihat di ilustrasi berikut:

• 

Warren Buffet, seorang investor yang mungkin paling tersohor di dunia mengatakan “belilah apa-apa yang tetap bisa membuat dirimu bahagia meskipun kondisi keuangan nasional merosot tajam esok hari”. Hal mana sesuai dengan membeli tanah untuk investasi, beli tanah hari ini, abaikan saja selama 10 tahun mendatang, kemudian saat kita tengok lagi tanah kita ukuran dan bentuknya tidak berubah, tetapi ketersediaan tanah lain semakin menipis karena populasi manusia semakin banyak sementara ukuran dunia tidak bertambah luas. Kira-kira itulah perhitungan seorang investor tanah yang menyebabkan banyaknya tanah yang dikuasi konglomerasi individu maupun perusahaan di Indonesia.

Salah satu tujuan bank tanah adalah mencegah hal tersebut terjadi. Tidak hanya untuk pemerataan kesempatan kepemilikan tanah, namun juga pengendalian harga tanah serta penyediaan tanah bagi pemerintah saat akan membangun infrastruktur untuk kepentingan umum. Jadi, penguasa tanah secara hakiki adalah negara, bukan individu atau perusahaan meskipun hak milik tetap diakui oleh negara. Contoh penguasaan pribadi paling terkenal yaitu pada 500 tahun lalu saat John Jacob Astor yang menggunakan strategi bank tanah untuk menjadikan dirinya multimiliuner di Amerika Serikat. Saat itu dia membeli banyak sekali tanah di suatu area, beli dan beli terus, yang saking luasnya kini menjadi satu negara bagian sendiri: Manhattan!. Sehingga saat dia meninggal, dia mewariskan kekayaan senilai US$110,1 miliar di tahun 2006!. Apabila membandingkan perkembangan beberapa kota di dunia bisa kita lihat betapa pentingnya ketersediaan tanah dan pengaturannya sesuai program pemerintah:

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Dengan adanya bank tanah, maka pemerintah lah yang akan mengatur pengembangan suatu wilayah. Diharapkan kejadian seperti Jacob Astor tersebut tidak banyak terjadi, dimana satu individu menguasai mayoritas sumber daya tanah di duatu wilayah. Karena saat ini sebagai contoh, apabila sudah ada terdengar saja proyek pembangunan jalan tol (meski belum juga masuk tahap konsultasi publik), spekulan tanah sudah langsung bergerak membeli tanah sebanyak-banyak di daerah tersebut (karena tahu ganti rugi tanah memiliki nilai yang bagus). Akibatnya, harga tanah yang awalnya biasa-biasa mendadak melonjak, terutama daerah keluar masuknya pintu tol yang lebih mahal atau naik lebih drastis. Masyarakat biasa yang tidak memiliki akses informasi dan dana berlimpah, tiba-tiba menyadari tanah di daerah mereka sudah naik sementara sudah dijual dengan harga murah sebelumnya. Apabila mereka sudah tahu rencana tersebut tentu tanah milik mereka tidak dijual dengan tergesa-gesa. Patut ditunggu peraturan pelaksana dari bank tanah sebagaimana dimanatkan oleh UU Cipta Kerja. Sebuah badan baru yang wewenangnya sangat strategis karena mengatur masalah tanah. Juga patut ditunggu apakah bank tanah tetap berafiliasi dengan Kementerian ATR/BPN atau benar-benar terpisah seperti menjadi BUMN atau BLU.